上海楼市买方市场特征不再

    上海二手房指数办公室最新公布的数据显示，５月份，上海二手房指数较上月大涨２４点，环比上涨１．４６％；二手房价格出现普涨，各控制点环比涨幅均超过１％，其中南京西路板块的环比涨幅更是达到４．４２％。不少区域内出现半个月内挂牌房源多次“变脸”提价的现象，一些自住客迫于市场压力，顺应房东行为追价购房。上海二手房指数办公室判断，市场的买方特征已失去。

    二手房市场只是一手房市场的影子。３月份以来，上海新建商品住宅成交逐月放量，５月份总成交超过２７２万平方米，同比增加了１７万余平方米；比４月份增加了６６万平方米，增幅达３０％。日均销售房屋８００余套。与成交放量相伴随，上海的可售房源数在不断下降。截至６月１１日，上海市一手住宅房源只有８１１万平方米，其中普通住宅仅３７７万平方米。业界普遍认为，相对于城市人口，上海可售一手房源的合理数值应不低于１０００万平方米，市场才会供略大于求。

    活跃的交投带动了房价的上涨，５月份上海一手房均价达到１０４３９元/平方米。开发商开始集体涨价。天天房展网对月成交至少在５套以上的楼盘进行连续两个月的跟踪后发现，１８９个楼盘环比涨幅超过了３％，最高的达到２７％。位于中环附近、有地铁出行的楼盘，出现一开盘就被抢光的热销景象。

    上海楼市重新“发烧”的两个因素

    市场状况显示，导致上海房价快速上升的原因有两方面：

    一是整体供给有余，有效供给相对不足。上海市政府部门认为，“上海楼市供求比连续几个月保持在１．５：１，供应充足，供需基本平衡。”这一判断适合于整体，但有效供给结构性不平衡的情况也确实存在。受市场青睐的新增优质房源——如位于外环线以内、地铁附近交通便捷、总价低的中小户型房，供应不足。天天房展网分析师江水指出，剔除配套商品房，今年前５个月上海楼市有效供需比仅为０．７：１，而春节这一数据还是０．９：１。随后，因为自主刚性需求的放量，有效供求关系逐渐逆转。一些开发商乘机开始放慢上市节奏甚至捂盘，在５月拿到预售许可证后仍迟迟不开盘。这在一定程度上烘托、放大了供求紧张。

    天天房展网分析师薛建雄指出，“上海楼市的重新‘发烧’源于内外环区域新房供应不足，特别是市场对该区域优质新房的刚性需求，使优质楼盘时常出现排队抢房，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。”随着５月楼市的趋热，这股涨价风甚至向供应量一直比较充足的外环外区域蔓延。

    二是顶级楼盘制造涨价风，标杆效应带动整体房价攀升。市场信息显示，今年上海房价的上升，顶级楼盘引领作用明显。“华府天地”“翠湖天地御苑”“九间堂”等豪宅今年以来的售价涨幅明显，每平方米在５万元以上。薛建雄指出，尽管５月份上海房价加速上涨的内因是有效供给不足，豪宅攀价强销风无疑也起了煽风点火的作用，豪宅涨价对其周边住宅的价格示范、传导是客观存在的。

    未来走势关键看６月份

    上海楼市是否已经终结回调态势，重新进入快速上升通道？市场认为，单看３月份到５月份的旺季数据，还难下定论，关键还要看６月份数据。按照惯例，６月份开始，楼市进入淡季。如果淡季涨势依旧，那将意味着上海楼市彻底结束调整，进入又一轮上升期。

    天天房展网研究中心数据显示，因为新增房源锐减，６月份的第一周（６月１日至７日），成交量有所下降。全上海只有１７个楼盘推出新房源，新增供应面积３３．２６万平方米，比５月份最后一周３５个楼盘、５８．０５万平方米的新增供应量减少了４２．７％。其中，公寓房源的新增供应量不足３０万平方米。但供给减少，需求并未下降，有效供求关系偏紧导致房价继续上行的迹象明显。６月前７日，商品住宅(剔除动迁、配套房)成交量下降到５６万平方米以下，但每平方米均价还是上升了５０元以上。

    不过，薛建雄也指出，抑制６月份房价上升的因素也存在。

    其一，上海市主管部门已经启动新一轮房地产市场秩序专项整治，以“汤臣一品”为代表的豪宅，但凡销售环节出现问题，都将受查处。市场上少数伺机囤房抬价的开发商，受到政府整顿市场的威慑，将有所收敛。人为制造的涨价风可能有所降温。

    其二，有关部门为了加快新增房源的供应速度，要求开发商拿到预售许可证后半个月内必须开盘。

    其三，６月、７月、８月历来是楼市淡季，进入第三季度，“９０／７０”政策落实后的房源将逐步上市，会对供应量不足起到一定的缓解作用。而这类中小户型恰是自住需求的主流。